Najem okazjonalny zyskuje coraz większą popularność. Prawidłowe skonstruowanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i spełnienie dodatkowych wymogów pozwala bowiem na zabezpieczenie interesów wynajmującego na wypadek nierzetelności najemcy, upraszczając procedurę odzyskania od najemcy lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Czym zatem jest najem okazjonalny i jakie konsekwencje niesie za sobą zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu?
Najem okazjonalny jest rozwiązaniem prawnym pozwalającym uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami. Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest szczególnym typem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Aby najem mógł zostać zakwalifikowany jako okazjonalny, konieczne jest spełnienie wymogów określonych w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmujący lokal mieszkalny musi być osobą fizyczną nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Z instytucji najmu okazjonalnego nie mogą zatem skorzystać właściciele lokali usługowych. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Rygor taki oznacza, że niezachowanie formy pisemnej powoduje nieważność takiej czynności z mocy prawa, czyli stan, jakby w ogóle jej nie było.
Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać określenie przedmiotu najmu, czyli oznaczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz określenie wysokości czynszu. Ponadto, do takiej umowy obowiązkowo należy załączyć w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego najemca zobowiązany jest załączyć takie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty od niego niezależne, chyba że w treści umowy strony postanowiły inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Jest to forma zabezpieczenia należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, w tym w szczególności czynszu. Dodatkowo z kaucji mogą zostać pokryte ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Właściciel jest zobowiązany do zwrotu najemcy kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych wyżej wymienionych należności.
Właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce jego zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić najemcy potwierdzenie dokonania takiego zgłoszenia.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Ponadto, wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji oraz w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu nie wskazał innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Poza przypadkami przewidzianymi w przepisach prawa, najemca ma również prawo wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego w wypadkach określonych w umowie. Warto skorzystać z tego uprawnienia i dostosować umowę do indywidualnych potrzeb, wskazując w jej treści na konkretne powody wypowiedzenia umowy przez najemcę oraz termin jej wypowiedzenia. Niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel powinien doręczyć jemu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym jego urzędowo poświadczonym podpisem. Takie żądanie powinno zawierać w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu wskazanego przez właściciela lokalu, powinien on złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Ponadto, właściciel lokalu powinien dołączyć do wniosku żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Konieczne jest również załączenie dokumentu potwierdzającego przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy jego żądanie oraz potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Reasumując, prawidłowe skonstruowanie umowy najmu okazjonalnego lokalu wraz ze spełnieniem dodatkowych wymogów pozwala na zabezpieczenie interesów wynajmującego na wypadek nierzetelności najemcy, upraszczając procedurę odzyskania od najemcy lokalu po zakończeniu stosunku najmu.
Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, skontaktuj się z nami w wygodny dla Ciebie sposób.